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相続税・贈与

不動産投資による相続税の節税対策は慎重に~リスクも考慮する

よくわかる相続と遺言書のマニュアル相続税・贈与

平成27年から相続税の基礎控除額が引き下げられ、相続税の課税対象者が増えてきています。

特に地価の高い都市部に不動産を所有しているような場合には、かなりの割合で相続税の課税対象となる可能性があります。

そうしたことから相続税の節税対策のための選択肢として、いわゆる不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか。

様々なメディアでも不動産投資の有効性であったり、業者の広告などもよく目にします。

しかし不動産投資での節税対策については、注意しなければならない点が多数あります。

誰もが不動産投資での相続税対策が必要とは限らない

まず不動産投資の簡単なメリットとしては、例えば1億円を現金で所有しているよりも、同額の不動産を所有していた方が節税になることです。

これは現金であれば評価は1億円で変わりませんが、不動産の場合は借地や借家などの条件など様々な要因で課税評価額が下げられるためです。

つまり同じ1億円でも不動産で所有していた方が、節税になるということです。

また賃貸マンションや借家などであれば、賃料収入もあります。

このように不動産投資というのは一見メリットだらけのようですが、安易に不動産投資を行ったばかりに、相続人が思わぬリスクを背負い込む場合があるのです。

こうした不動産は俗に『負動産』などとも呼ばれています。

不動産経営のリスクも十分に理解しておく

不動産経営のデメリット、リスクというのは、主に以下のような点が挙げられます。

  • 賃貸管理に伴う手間やコストがかかる
  • 金利が上昇した場合、賃料収入だけではローンの返済ができない
  • 周辺地域の状況変化による家賃の下落
  • 入居率が下がることでの空室リスク
  • 税金や修繕費といった費用の負担
  • 不動産以外の財産が少ない場合、相続の際に遺産分割が難しくなる

また不動産というのは株式投資などと同様に、何らかの情勢変化により資産価値が大きく下がることもあります。

不動産投資というのはあくまでも投資です。投資というのは、それなりのリスクというのも伴うものなのです。

不動産投資を検討する前には相続人の状況も考慮する

不動産投資を始めるにあたっては、次のような点をチェック・検討してみましょう。

  1. そもそも、自分の財産に対して相続税が課せられるのか
  2. 相続人の間で不公平にならないような財産が他にあるのか
  3. 相続税を支払うための資金は十分にあるのか

特に相続の問題として、相続人が複数いる場合、相続人間できっちり分けられる財産が他にあるのかが重要となります。

不動産というのは現金のようにきっちり平等に分けることが難しい資産です。

不動産に価値があっても、その資産を相続人に対してどのように相続させるのか、という点も検討しておかなければなりません。

また、相続人が負担する相続税の納税資金を別途確保しておかないと、不動産に価値があればあるほど、相続人の負担が重くなっていきます。

そして、これは意外と盲点なのですが、そもそも自分の資産に対して相続税が課せられるのか、ということを把握しておくことも重要なポイントです。

仮に資産が基礎控除額を上回る計算になったとしても、相続税の算出には様々な特例が適用できる可能性があります。

そうした特例などが適用できれば、そもそも納税する必要がない、つまり節税対策をする必要がない可能性もあるのです。

不動産投資は立派な『ビジネス』という感覚を

不動産投資などを上手に活用すれば、相続税の圧縮に効果が期待できますし、相続税を納税する相続人の負担も軽減されることになるかもしれません。

ただ、あくまでも投資である以上、良いことずくめではないことは十分に検討すべきです。

そして今は効果的な節税対策であっても、あまりに『あからさまな』対策というのは税務当局は必ず問題視してきます。

結局のところ下手に不動産投資をするよりも、きっちり相続税を納めていた方が利益が大きかったというのでは、まさに本末転倒です。

ビジネスである以上は自らプランニングすることが必要

不動産投資というのは、いわば『ビジネス』です。

不動産業者に丸投げしていれば儲かるというものではなく、経営として自分で総合的に判断しプランニングしていくことも求められます。

営業マンの甘い言葉で勧められたからといって安易に飛びつくのではなく、投資としてのリスク、デメリットなどをきちんと検討したうえで対策を立てる必要があります。

相続税の制度というのはとても複雑であり、相続税制は頻繁に改正が繰り返されてきています。

不動産投資に限らず、節税対策を考える際には、やはり税務の専門家にきちんと相談することをお勧めします。